Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen, die Vermieter kennen müssen (2026)

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Grund, mit dem Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen. Gleichzeitig ist sie einer der am häufigsten von Gerichten geprüften und beanstandeten Kündigungsgründe – kleine Fehler in der Begründung führen schnell zur Unwirksamkeit. Dieser Artikel zeigt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wer als Bedarfsperson zählt und worauf es bei der Formulierung ankommt.

Die rechtliche Grundlage

Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Sie ist einer von mehreren möglichen Gründen für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Voraussetzung ist, dass der Vermieter, ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger seines Haushalts die Wohnung für sich selbst benötigt.

Wer zählt als Bedarfsperson?

Nicht jede Person, für die der Vermieter die Wohnung haben möchte, erfüllt automatisch die Voraussetzungen. Üblicherweise anerkannt werden:

• Der Vermieter selbst
• Familienangehörige, etwa Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel
• Angehörige des Haushalts, zum Beispiel ein Lebenspartner, der im Haushalt des Vermieters lebt

Bei entfernteren Verwandten (z. B. Nichten, Neffen, Cousinen) ist die Rechtsprechung uneinheitlicher und hängt oft vom Einzelfall sowie der Nähe der persönlichen Beziehung ab. Hier lohnt sich vor der Kündigung eine genaue rechtliche Prüfung.

Die formalen Voraussetzungen

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen üblicherweise folgende Punkte erfüllt sein:

1. Konkrete Benennung der Bedarfsperson

Im Kündigungsschreiben muss klar genannt werden, wer die Wohnung benötigt – inklusive Verwandtschaftsverhältnis.

2. Nachvollziehbare Begründung des Nutzungswunschs

Es muss dargelegt werden, warum genau diese Wohnung benötigt wird (z. B. Familiengründung, Jobwechsel in die Nähe, gesundheitliche Gründe). Eine pauschale Behauptung reicht nicht aus.

3. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe

Die Gerichte verlangen, dass der Wunsch nachvollziehbar und nicht nur vorgeschoben ist. Eine völlig unrealistische oder widersprüchliche Begründung kann die Kündigung scheitern lassen.

4. Einhaltung der gestaffelten Kündigungsfrist

Wie bei jeder ordentlichen Kündigung gilt die Frist von 3, 6 oder 9 Monaten je nach Mietdauer (siehe unseren Artikel zu Kündigungsfristen für Vermieter).

5. Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Der Mieter muss im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht wegen unzumutbarer Härte (Sozialklausel, § 574 BGB) hingewiesen werden.

Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung

1. Zu vage Begründung

"Wir brauchen die Wohnung für die Familie" reicht nicht. Es muss konkret werden: wer, warum, ab wann.

2. Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wird nach der Kündigung festgestellt, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war (z. B. weil die Wohnung kurz danach anderweitig vermietet wird), drohen erhebliche Schadensersatzforderungen des ehemaligen Mieters – etwa für Umzugskosten oder die Differenz zur neuen, höheren Miete.

3. Fehlende Alternativwohnung anbieten, wenn vorhanden

Hat der Vermieter im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine vergleichbare freie Wohnung, muss diese unter Umständen vorrangig angeboten werden, bevor gekündigt wird.

4. Eigenbedarf nach Verkauf direkt nach Mietvertragsabschluss

Wird die Wohnung kurz nach Vermietung verkauft und der neue Eigentümer kündigt sofort wegen Eigenbedarfs, kann eine Sperrfrist greifen, die eine Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließt – insbesondere bei Umwandlung in Eigentumswohnungen.

5. Nutzungswunsch ändert sich, Mieter wird nicht informiert

Entfällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung (z. B. weil die Bedarfsperson doch nicht einzieht), besteht in der Regel eine Pflicht, den Mieter darüber zu informieren und die Kündigung gegebenenfalls zurückzunehmen.

Das Widerspruchsrecht des Mieters

Auch bei einer formal korrekten Eigenbedarfskündigung kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen – etwa bei hohem Alter, langer Mietdauer, schwerer Krankheit oder anstehender Geburt. Das Gericht wägt dann die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander ab. Das macht deutlich: Eine Eigenbedarfskündigung ist selbst bei sauberer Formulierung kein Selbstläufer.

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Fazit

Die Eigenbedarfskündigung ist rechtlich streng geregelt: Sie braucht eine konkrete, nachvollziehbare Begründung, eine klar benannte Bedarfsperson und die Einhaltung aller formalen Vorgaben. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden – Schadensersatzforderungen sind keine Seltenheit. Wer unsicher ist, sollte vor dem Versand der Kündigung rechtlichen Rat einholen.