Mieterhöhung: Wie viel Prozent sind erlaubt? Was Vermieter wissen müssen (2026)

Du überlegst, die Miete für eine deiner Wohnungen zu erhöhen, bist dir aber nicht sicher, wie viel Prozent dabei erlaubt sind? Das ist eine der häufigsten Fragen privater Vermieter – und die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab: der Art der Mieterhöhung, der Lage der Wohnung und davon, ob ein Mietspiegel vorliegt. In diesem Artikel bekommst du einen klaren Überblick über die wichtigsten Grenzen bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – inklusive Kappungsgrenze, Fristen und den häufigsten Fehlern.

Die rechtliche Grundlage

Die Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere in den §§ 558 ff. BGB. Der Grundgedanke: Eine Mieterhöhung ist nur bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig – also bis zu dem Mietniveau, das für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblich ist. Du kannst als Vermieter also nicht beliebig erhöhen, sondern bewegst dich innerhalb eines gesetzlich definierten Rahmens.

Wichtig: Diese Regelung gilt für die reguläre Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis. Bei Indexmietverträgen oder Staffelmietverträgen gelten andere Regeln, die vertraglich vereinbart wurden.

Die Kappungsgrenze: Wie viel Prozent sind erlaubt?

Die zentrale Zahl, nach der private Vermieter meistens suchen, ist die Kappungsgrenze. Sie begrenzt, um wie viel Prozent die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums maximal steigen darf – unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich ist.

Die Regel:

• In der Regel darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen.
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (von den Bundesländern per Verordnung festgelegt) gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von üblicherweise 15 % innerhalb von drei Jahren.

Das bedeutet: Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt als deine aktuelle Miete, darfst du in der Regel nicht in einem Schritt auf dieses Niveau springen. Die Kappungsgrenze wirkt wie eine zusätzliche Bremse zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Beispielrechnung (vereinfacht):

Obwohl der Mietspiegel theoretisch 750 € hergeben würde, darfst du in diesem Beispiel wegen der Kappungsgrenze nur bis 720 € erhöhen.

In Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze (15 %) wäre die maximale neue Miete entsprechend niedriger.

Ob deine Stadt oder Gemeinde unter die abgesenkte Kappungsgrenze fällt, regelt eine landesrechtliche Verordnung – das lohnt sich vorab zu prüfen, etwa über die Webseite deiner zuständigen Landesregierung.

Wie ermittelst du die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die zweite wichtige Grenze neben der Kappungsgrenze. Üblicherweise wird sie auf Basis eines dieser Werkzeuge ermittelt:

1. Mietspiegel der Gemeinde (qualifiziert oder einfach) – die gängigste und meist anerkannteste Methode
2. Vergleichswohnungen – mindestens drei vergleichbare Wohnungen als Referenz
3. Sachverständigengutachten – aufwendiger, aber bei Streitfällen oft entscheidend
4. Mietdatenbank, sofern in der Gemeinde vorhanden

Für die meisten privaten Vermieter ist der Mietspiegel die praktikabelste Variante, sofern die Gemeinde einen veröffentlicht hat.

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung

1. Formfehler beim Erhöhungsschreiben

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss in Textform erfolgen und begründet werden – etwa durch Bezug auf den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Fehlt die Begründung oder ist sie unvollständig, kann die Erhöhung unwirksam sein.

2. Die Jahressperrfrist ignorieren

Nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung muss in der Regel mindestens ein Jahr vergehen, bevor erneut erhöht werden darf. Die Erhöhung selbst wird dann erst zum übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens wirksam – dem Mieter steht eine Überlegungsfrist zu.

3. Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete verwechseln

Viele Vermieter prüfen nur eine der beiden Grenzen. Korrekt ist: Es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen – sowohl die Kappungsgrenze als auch die ortsübliche Vergleichsmiete müssen eingehalten werden.

4. Mietpreisbremse bei Neuvermietung übersehen

Die hier beschriebenen Regeln gelten für bestehende Mietverhältnisse. Bei der Neuvermietung gelten andere Regeln (Mietpreisbremse), die wir in einem separaten Artikel behandeln.

5. Zustimmung des Mieters nicht einholen

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird erst wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder die Zustimmung gerichtlich ersetzt wird, falls er nicht reagiert oder widerspricht. Das Erhöhungsschreiben allein reicht rechtlich nicht aus.

So behältst du den Überblick

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Fazit

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten zwei Grenzen gleichzeitig: die ortsübliche Vergleichsmiete selbst und die Kappungsgrenze von in der Regel 20 % (in angespannten Gebieten meist 15 %) innerhalb von drei Jahren. Es zählt immer der niedrigere Wert. Wer Formfehler vermeidet, die Jahressperrfrist einhält und die Erhöhung sauber begründet, ist rechtlich auf der sicheren Seite. Bei konkreten Streitfällen oder Unsicherheiten lohnt sich der Blick zum Fachanwalt.