Mietpreisbremse einfach erklärt
Wenn du eine Wohnung neu vermietest, stellt sich schnell die Frage: Wie hoch darf die Miete überhaupt sein? In vielen Städten greift dabei die sogenannte Mietpreisbremse – ein Begriff, der oft falsch verstanden wird, weil er häufig mit der Kappungsgrenze bei Bestandsmieten verwechselt wird. Dieser Artikel erklärt, was die Mietpreisbremse tatsächlich regelt, wo sie gilt und welche Ausnahmen es gibt.
Definition
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung (§§ 556d ff. BGB), die die Miethöhe bei der Neuvermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt. Sie schreibt vor, dass die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel um höchstens 10 % übersteigen darf.
Wichtig zur Abgrenzung: Die Mietpreisbremse betrifft die Neuvermietung an einen neuen Mieter. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Kappungsgrenze, die bei bestehenden Mietverhältnissen die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.
Warum das für dich als Vermieter wichtig ist
Wenn du eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse neu vermietest, darfst du die Miete nicht frei am Markt orientieren, sondern musst dich an der ortsüblichen Vergleichsmiete plus maximal 10 % orientieren. Verstößt der Mietvertrag gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter die überzahlte Miete unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern – das betrifft sowohl neue als auch unter Umständen rückwirkend abgeschlossene Verträge, sofern bestimmte Fristen eingehalten werden.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden – typischerweise Großstädte und beliebte Ballungsräume. Ob eine konkrete Gemeinde betroffen ist, lässt sich über die entsprechende Landesverordnung oder städtische Informationsseiten prüfen. Diese Ausweisungen werden regelmäßig überprüft und können sich ändern.
Die wichtigsten Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht jede Neuvermietung unterliegt der Mietpreisbremse. Die wichtigsten Ausnahmen:
1. Erstvermietung nach Neubau
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
2. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Wurde die Wohnung umfassend modernisiert (üblicherweise definiert als Investitionen in Höhe eines wesentlichen Anteils der Kosten eines vergleichbaren Neubaus), kann die erste Vermietung danach ebenfalls ausgenommen sein.
3. Vormiete lag bereits höher
Lag die Miete des Vormieters bereits über der erlaubten Grenze (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %), darf in der Regel diese höhere Vormiete weiterhin verlangt werden – die Mietpreisbremse zwingt nicht zur Absenkung.
4. Möblierte und Kurzzeitvermietung
Für bestimmte Sonderformen wie möblierte Zimmer oder zeitlich befristete Vermietung gelten teils abweichende Regelungen, die im Einzelfall geprüft werden sollten.
Praxisbeispiel
Eine Wohnung in einer Stadt mit ausgewiesener Mietpreisbremse hat laut Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10 €/m². Die Mietpreisbremse erlaubt bei Neuvermietung in der Regel maximal 11 €/m² (10 % Aufschlag). Lag die Miete des Vormieters bereits bei 12 €/m², darf diese höhere Miete unter den genannten Voraussetzungen in der Regel beibehalten werden – die Mietpreisbremse verlangt keine Absenkung auf 11 €/m².
Wie Nukelo dir dabei hilft
Bevor du eine Wohnung neu vermietest, lohnt sich der Blick auf die ortsübliche Vergleichsmiete – nicht nur wegen der Mietpreisbremse, sondern auch um realistisch zu kalkulieren. Der Mietspiegel-Check in Nukelo ordnet die geplante Miete automatisch in den lokalen Mietspiegel ein, sodass du eine erste Orientierung bekommst, bevor du den neuen Mietvertrag aufsetzt. Bei konkreten Unsicherheiten zur Mietpreisbremse gibt der KI-Rechtsassistent in Nukelo Pro eine erste Einschätzung – ersetzt aber keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.
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Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen oder unsicheren Situationen empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu konsultieren. Der KI-Rechtsassistent in Nukelo gibt erste Einschätzungen, ersetzt aber ebenfalls keine anwaltliche Beratung.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen?
Nein. Sie gilt nur in von den Bundesländern ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur bei Neuvermietung – mit mehreren gesetzlichen Ausnahmen, etwa für Neubauten nach Oktober 2014.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse betrifft die Miethöhe bei Neuvermietung an einen neuen Mieter. Die Kappungsgrenze betrifft die Erhöhung der Miete innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses.
Darf ich die Vormiete einfach weiter verlangen?
Lag die Miete des Vormieters bereits über der Mietpreisbremsen-Grenze, darf diese höhere Miete unter den gesetzlichen Voraussetzungen in der Regel beibehalten werden.
Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die genauen Fristen und Voraussetzungen dafür sind im Einzelfall zu prüfen.
Sind möblierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Für möblierten Wohnraum und bestimmte Sonderformen gelten teils abweichende Regelungen. Eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich – das sollte im Einzelfall geprüft werden. --- ---