Geerbte Wohnung vermieten – was du jetzt beachten musst (2026)

Du hast eine Wohnung geerbt und überlegst, sie zu vermieten? Du bist damit nicht allein – viele private Vermieter in Deutschland sind über eine Erbschaft in die Vermietung "hineingerutscht", oft ohne jede Vorerfahrung. Dieser Artikel gibt dir einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Schritte, von rechtlichen Formalitäten bis zur ersten Mietpreisfindung.

Die rechtliche Grundlage

Wer eine Immobilie erbt, tritt automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein – das gilt nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB), der entsprechend auch bei Erbschaft Anwendung findet. War die Wohnung bereits vermietet, übernimmst du als Erbe den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, ohne dass ein neuer Vertrag nötig wäre.

Schritt 1: Eigentum formal klären

Bevor du aktiv als Vermieter auftrittst, sollte das Eigentum formal geklärt sein:

• Grundbuchberichtigung: Als Erbe solltest du dich zeitnah als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen (in der Regel erleichtert durch Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll).
• Erbengemeinschaft prüfen: Sind mehrere Erben beteiligt, müsst ihr euch einigen, wer die Vermietung übernimmt oder ob die Immobilie verkauft wird. Bei einer Erbengemeinschaft sind wichtige Entscheidungen oft nur gemeinsam zu treffen.

Schritt 2: Bestehenden Mietvertrag prüfen (falls vorhanden)

War die Wohnung bereits vermietet, prüfe als erstes:

• Höhe der aktuellen Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe unseren Mietspiegel-Artikel)
• Kaution: Wurde sie korrekt verzinst angelegt und an dich als neuen Vermieter übergeben?
• Sondervereinbarungen im Mietvertrag (Staffelmiete, Indexmiete, Haustierhaltung, Untervermietung)
• Zahlungshistorie des Mieters, sofern dir Unterlagen vorliegen

Schritt 3: Zustand der Wohnung einschätzen

Bei einer geerbten, oft länger bewohnten oder leerstehenden Wohnung lohnt sich eine ehrliche Bestandsaufnahme:

• Sanierungsbedarf (Heizung, Elektrik, Bad)
• Energieeffizienz und Energieausweis (für die Neuvermietung gesetzlich vorgeschrieben)
• Eventuell notwendige Renovierungen vor der Neuvermietung

Schritt 4: Miethöhe realistisch festlegen

Bei einer Neuvermietung (z. B. weil die Wohnung zuvor selbst genutzt wurde oder leer stand) gilt: Die Miete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, in Gebieten mit Mietpreisbremse begrenzt auf maximal 10 % darüber. Ein Blick in den lokalen Mietspiegel ist hier der erste sinnvolle Schritt.

Schritt 5: Steuerliche Aspekte beachten

Mieteinnahmen aus einer geerbten Immobilie sind wie jede andere Mieteinnahme einkommensteuerpflichtig und werden über die Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Zusätzlich kann beim Erbe selbst Erbschaftsteuer anfallen, abhängig von Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen – das ist unabhängig von der späteren Vermietung zu prüfen, am besten mit einem Steuerberater.

Schritt 6: Entscheidung – selbst verwalten oder Hausverwaltung?

Bei nur einer oder zwei Einheiten lohnt sich für die meisten Erben die professionelle Hausverwaltung finanziell nicht – sie kostet üblicherweise 20–30 € pro Einheit und Monat. Eine App wie Nukelo bietet eine güns­tigere Mittelwegslösung: Struktur und Automatisierung der wichtigsten Aufgaben, ohne die hohen Kosten einer externen Verwaltung.

Häufige Fehler bei der ersten Vermietung einer geerbten Wohnung

1. Grundbuchberichtigung verschleppen

Ohne formale Eigentumsklärung können sich spätere Rechtsgeschäfte (Mietvertragsänderungen, Verkauf) verzögern.

2. Bestehenden Mietvertrag nicht gründlich prüfen

Wer den bestehenden Vertrag ungeprüft "einfach weiterlaufen lässt", übersieht manchmal Sonderregelungen oder eine seit Jahren nicht angepasste, deutlich unter Marktniveau liegende Miete.

3. Kommunikation mit dem bestehenden Mieter vernachlässigen

Ein Eigentümerwechsel verunsichert Mieter oft. Eine kurze, freundliche Information über den neuen Vermieter und die weiteren Ansprechpartner schafft Vertrauen und vermeidet Missverständnisse.

4. Steuerliche Fristen übersehen

Sowohl bei der Erbschaftsteuer als auch bei der laufenden Einkommensteuer gelten Fristen, die leicht übersehen werden, wenn man zum ersten Mal mit Mieteinnahmen konfrontiert ist.

5. Ohne Struktur starten

Wer von Anfang an Dokumente, Zahlungen und Kommunikation in Excel, E-Mail-Postfach und Aktenordner verteilt, verliert schnell den Überblick – besonders wenn parallel zum eigenen Job noch die neue Vermieterrolle dazukommt.

So behältst du den Überblick

Gerade als "Erbschafts-Vermieter" ohne Vorerfahrung hilft eine zentrale, einfache Struktur von Anfang an. In Nukelo legst du die geerbte Einheit mit allen relevanten Daten an, lädst den bestehenden Mietvertrag und Dokumente hoch und siehst über den Mietspiegel-Check direkt, ob die aktuelle Miete noch marktüblich ist. Bei rechtlichen Unsicherheiten – etwa zur Übernahme des bestehenden Mietverhältnisses – gibt der KI-Rechtsassistent in Nukelo Pro eine erste Einschätzung.

Bis zu 2 Einheiten ist Nukelo komplett kostenlos – genau der typische Umfang einer Erbschaft. → nukelo.app

Fazit

Eine geerbte Wohnung zu vermieten bedeutet, in bestehende Mietverhältnisse automatisch einzutreten, das Eigentum formal zu klären und steuerliche Pflichten von Anfang an mitzudenken. Wer strukturiert vorgeht – Mietvertrag prüfen, Zustand einschätzen, Miethöhe realistisch festlegen – vermeidet die häufigsten Anfängerfehler und startet rechtssicher in die neue Vermieterrolle.