Mietkaution richtig anlegen – das musst du als Vermieter beachten (2026)

Die Mietkaution ist deine Sicherheit für offene Forderungen am Ende des Mietverhältnisses – aber sie gehört dir nicht. Viele Vermieter wissen nicht, dass die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden muss und dem Mieter Zinsen zustehen. Wer hier Fehler macht, riskiert Rückforderungen und im Streitfall Schadensersatz. Dieser Artikel zeigt dir, wie hoch die Kaution sein darf, wie du sie korrekt anlegst und wann du sie zurückzahlen musst.

Die rechtliche Grundlage

Die Mietsicherheit ist in § 551 BGB geregelt. Sie soll den Vermieter gegen Forderungen aus dem Mietverhältnis absichern – etwa für Schäden, ausstehende Miete oder eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Wichtig ist der Grundgedanke: Die Kaution bleibt wirtschaftlich Vermögen des Mieters. Du verwaltest sie nur treuhänderisch.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich gedeckelt:

• Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (Miete ohne Betriebskosten).
• Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen.

Eine höhere Kaution oder die Pflicht zur sofortigen Zahlung des Gesamtbetrags ist unzulässig – entsprechende Vereinbarungen sind unwirksam.

Die Kaution richtig anlegen

Hier passieren die meisten Fehler. Das Gesetz schreibt vor:

1. Getrennt vom eigenen Vermögen: Du musst die Kaution insolvenzfest und getrennt von deinem privaten Vermögen anlegen – typischerweise auf einem separaten Kautionskonto oder Mietkautionssparbuch. So ist das Geld auch bei einer Insolvenz des Vermieters geschützt.
2. Verzinslich: Die Anlage muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen – oder zu einem anderweitig vereinbarten, mindestens gleichwertigen Anlagemodell.
3. Zinsen gehören dem Mieter: Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Du darfst sie nicht behalten.

Alternativen zum Kautionskonto: Statt einer Barkaution sind auch andere Sicherheiten möglich, etwa eine Mietkautionsbürgschaft (Kautionsversicherung) oder die Verpfändung eines Sparkontos. Welche Form gewählt wird, sollte im Mietvertrag geregelt sein.

Wann darfst du auf die Kaution zugreifen?

Während des laufenden Mietverhältnisses darfst du die Kaution grundsätzlich nicht für strittige Forderungen verwenden. Zugriff besteht im Wesentlichen erst nach Ende des Mietverhältnisses – und auch dann nur für berechtigte, fällige Ansprüche, etwa:

• vom Mieter verursachte Schäden (über normale Abnutzung hinaus)
• ausstehende Mietzahlungen
• eine zu erwartende Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung

Rückzahlung der Kaution

Nach dem Auszug hast du eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob dir noch Forderungen zustehen. In der Praxis werden hierfür je nach Fall häufig einige Monate angesetzt. Stehen noch keine Ansprüche fest, ist die Kaution zurückzuzahlen.

Eine Besonderheit: Steht eine Nebenkostenabrechnung noch aus, darfst du einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt – nicht aber zwingend die gesamte Summe.

Häufige Fehler bei der Kaution

1. Kaution auf dem eigenen Konto „geparkt"

Wird die Kaution nicht getrennt vom eigenen Vermögen angelegt, verletzt das die gesetzliche Pflicht – und der Mieter kann unter Umständen die Zahlung der Miete zurückbehalten, bis die korrekte Anlage nachgewiesen ist.

2. Zinsen einbehalten

Die Zinsen gehören dem Mieter. Wer sie behält, muss sie spätestens bei der Rückzahlung herausgeben.

3. Mehr als drei Nettokaltmieten verlangen

Eine überhöhte Kaution ist im überschießenden Teil unwirksam.

4. Ratenzahlung verweigern

Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen. Eine Klausel, die das ausschließt, ist unwirksam.

5. Kaution zu lange einbehalten

Wer die Kaution ohne berechtigten Grund und über eine angemessene Frist hinaus zurückhält, riskiert Verzugszinsen und Streit.

So behältst du den Überblick

Kautionshöhe, Zahlungseingang, Anlageform und der Zeitpunkt der Rückzahlung gehören zu jeder Einheit sauber dokumentiert – sonst fehlt im Zweifel der Nachweis. In Nukelo hinterlegst du die Vertrags- und Kautionsdaten zentral zur jeweiligen Einheit und legst die zugehörigen Belege direkt dazu ab, sodass du bei Rückfragen oder bei der Rückzahlung alles griffbereit hast. Bei der Frage, welche Forderung du am Ende mit der Kaution verrechnen darfst, gibt der KI-Rechtsassistent in Nukelo Pro eine erste Einschätzung – er ersetzt aber keine anwaltliche Beratung.

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Fazit

Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, ist in drei Raten zahlbar und muss getrennt vom eigenen Vermögen sowie verzinslich angelegt werden – die Zinsen gehören dem Mieter. Zugriff hast du erst nach Mietende und nur für berechtigte Ansprüche. Nach dem Auszug ist die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist zurückzuzahlen, wobei für eine offene Nebenkostenabrechnung ein angemessener Teil einbehalten werden darf. Wer die Kaution korrekt anlegt und sauber dokumentiert, vermeidet die häufigsten und teuersten Fehler.