Mieteinnahmen in der Steuererklärung: Anlage V einfach erklärt

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben – dafür gibt es die Anlage V. Für viele Erst- und Nebenerwerbsvermieter ist das jedes Jahr aufs Neue eine Hürde. Hier erfährst du, was in die Anlage V gehört, was du absetzen kannst und worauf du achten solltest.

Kurzantwort: In der Anlage V gibst du für jede vermietete Immobilie deine Mieteinnahmen (Kaltmiete plus umgelegte Betriebskosten) und deine Werbungskosten (u. a. Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten) an. Das Ergebnis – Einnahmen minus Werbungskosten – wird als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.

Definition: Was ist die Anlage V?

Die Anlage V („Vermietung und Verpachtung") ist ein Formular der Einkommensteuererklärung, in dem du Einnahmen und Werbungskosten aus der Vermietung einer Immobilie angibst. Für jede vermietete Immobilie füllst du eine eigene Anlage V aus. Das Ergebnis – Einnahmen minus Werbungskosten – fließt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in dein zu versteuerndes Gesamteinkommen ein.

Warum das für dich als Vermieter wichtig ist

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, unabhängig davon, ob du eine einzelne Wohnung oder mehrere Einheiten vermietest. Die Anlage V ist Pflicht, sobald du Einkünfte aus Vermietung erzielst – auch bei geringen Beträgen oder wenn du erst seit Kurzem vermietest. Wer die Anlage V falsch oder unvollständig ausfüllt, zahlt entweder zu viel Steuer (weil Werbungskosten nicht geltend gemacht werden) oder riskiert Rückfragen und Nachzahlungen vom Finanzamt.

Besonders für „Erbschafts-Vermieter" oder Erstvermieter, die vorher keine Berührung mit dem Thema hatten, ist die Anlage V oft die größte bürokratische Hürde im ersten Vermietungsjahr.

Was zählt zu den Einnahmen?

In die Anlage V gehören alle Einnahmen aus der Vermietung:

• Kaltmiete (Nettokaltmiete)
• Umlagen für Betriebskosten, die der Mieter zahlt
• Erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen
• Einnahmen aus möbliertem Vermieten (ggf. anteilig)
• Sonstige Einnahmen, z. B. Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen

Was du als Werbungskosten absetzen kannst

Werbungskosten mindern deine steuerpflichtigen Einkünfte. Zu den wichtigsten zählen:

• Abschreibung (AfA) – die jährliche Absetzung für Abnutzung des Gebäudes (in der Regel 2 % oder 2,5 % des Gebäudewerts, abhängig vom Baujahr)
• Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem die Immobilie finanziert wurde
• Erhaltungsaufwand – Reparaturen und Instandhaltung (im Gegensatz zu Modernisierungen, die teils über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen)
• Verwaltungskosten – z. B. Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Fahrtkosten zur Immobilie
• Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld (nicht umlagefähige Anteile)
• Kosten für Steuerberatung im Zusammenhang mit der Vermietung

Wichtig: Nur der Gebäudewert wird abgeschrieben, nicht der Grundstücksanteil. Bei einem Immobilienkauf muss der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt werden.

Praxisbeispiel

Eine Vermieterin hat eine geerbte Wohnung, die sie für 800 € Kaltmiete zzgl. 150 € Nebenkostenvorauszahlung vermietet. Über das Jahr erhält sie 11.400 € (800 € × 12 Monate + 1.800 € NK-Vorauszahlung). Von der AfA (angenommen 2.000 €/Jahr), den Schuldzinsen (angenommen 1.500 €) und weiteren Werbungskosten (angenommen 2.200 € inkl. weitergegebener Betriebskosten) zieht sie insgesamt 5.700 € ab. Es bleiben 5.700 € zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung übrig, die zusammen mit anderen Einkünften in die Einkommensteuer einfließen.

So behältst du den Überblick

Der größte Zeitfresser bei der Anlage V ist meist das Zusammensuchen von Belegen aus dem ganzen Jahr – Nebenkostenabrechnungen, Handwerkerrechnungen, Zinsbescheinigungen der Bank, Kontoauszüge. Wer den Überblick automatisieren will: In Nukelo siehst du alle Zahlungseingänge, Ausgaben und Dokumente pro Einheit zentral gesammelt – die Grundlage für die Anlage V liegt damit schon strukturiert vor, statt am Jahresende aus Excel und E-Mail-Postfach zusammengesucht zu werden. Der Steuerreport (EÜR) in Nukelo Pro fasst Einnahmen und Ausgaben zusätzlich automatisch für die Steuererklärung zusammen.

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Fazit

Die Anlage V ist für jeden Vermieter Pflicht, sobald Mieteinnahmen erzielt werden. Wer Einnahmen und Werbungskosten sauber dokumentiert, zahlt am Ende meist deutlich weniger Steuer, als es auf den ersten Blick wirkt – die Abschreibung und Schuldzinsen machen oft einen erheblichen Teil der Einnahmen wieder wett. Wer unsicher ist, sollte insbesondere bei der AfA-Berechnung und bei größeren Renovierungen einen Steuerberater hinzuziehen.