Schönheitsreparaturen: Wer zahlt – Vermieter oder Mieter? (2026)

Streichen, Tapezieren, Lackieren – die Frage, wer für Schönheitsreparaturen aufkommt, ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermietern und Mietern. Die Antwort ist überraschend: Von Gesetzes wegen ist es der Vermieter. Nur durch eine wirksame Vertragsklausel lässt sich die Pflicht auf den Mieter übertragen – und genau an diesen Klauseln scheitern viele Vermieter. Dieser Artikel erklärt, was zu den Schönheitsreparaturen gehört, wann eine Klausel hält und wann nicht.

Die rechtliche Grundlage

Nach dem gesetzlichen Leitbild (§ 535 BGB) trägt der Vermieter die Erhaltung der Mietsache – und damit grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen. Erst eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag kann diese Pflicht auf den Mieter verlagern. Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Regel: Der Vermieter zahlt.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen das Beseitigen der durch normalen Gebrauch entstandenen Spuren. Dazu zählen üblicherweise:

• Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
• Streichen der Heizkörper und Heizrohre
• Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
• Streichen der Fußleisten

Nicht dazu gehören Arbeiten an der Substanz oder echte Reparaturen – etwa das Abschleifen von Parkett, der Austausch von Teppichböden oder die Instandsetzung von Installationen. Das ist Sache des Vermieters.

Wann ist eine Klausel unwirksam?

Die Rechtsprechung hat viele gängige Klauseln gekippt. Besonders wichtig für dich als Vermieter:

1. Starre Fristenpläne sind unwirksam

Eine Klausel, die feste Fristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand vorschreibt („alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnräume" als Muss), ist unwirksam. Zulässig sind allenfalls weiche Fristen, die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen (Formulierungen wie „in der Regel").

2. Unrenoviert übergebene Wohnung ohne Ausgleich

Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine Klausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, in der Regel unwirksam – es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich. Sonst müsste er beim Auszug eine Wohnung renovieren, die er gar nicht renoviert übernommen hat.

3. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Klauseln, nach denen der Mieter beim Auszug einen anteiligen Geldbetrag für „noch nicht fällige" Schönheitsreparaturen zahlen soll, sind nach der Rechtsprechung unwirksam.

4. Endrenovierung unabhängig vom Zustand

Eine Pflicht zur Endrenovierung „in jedem Fall" – unabhängig davon, ob überhaupt Bedarf besteht – hält in der Regel nicht.

Die Tücke: Ist eine solche Klausel unwirksam, fällt die gesamte Übertragung weg. Du kannst dann gar keine Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen.

Was bedeutet das praktisch für dich?

• Prüfe deine Mietvertragsklausel kritisch – viele ältere Formularverträge enthalten unwirksame Regelungen.
• Übergib die Wohnung möglichst renoviert und dokumentiere das im Übergabeprotokoll. Das ist die sauberste Grundlage für eine wirksame Übertragung.
• Verzichte auf starre Fristen und Quotenklauseln.
• Im Zweifel lohnt sich die Prüfung der Klausel durch einen Fachanwalt – gerade weil eine unwirksame Klausel die ganze Pflicht auf dich zurückfallen lässt.

Häufige Fehler bei Schönheitsreparaturen

1. Auf eine veraltete Klausel vertrauen

Viele Standardklauseln aus älteren Verträgen sind nach heutiger Rechtsprechung unwirksam. Wer sich blind darauf verlässt, steht am Ende ohne Anspruch da.

2. Unrenoviert übergeben und trotzdem Renovierung verlangen

Ohne angemessenen Ausgleich ist das in der Regel nicht durchsetzbar.

3. Reparaturen als Schönheitsreparaturen deklarieren

Substanzschäden und echte Instandsetzungen sind keine Schönheitsreparaturen und bleiben Sache des Vermieters.

4. Übergabezustand nicht dokumentieren

Ohne Protokoll lässt sich später kaum belegen, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde – ein entscheidender Punkt für die Wirksamkeit der Klausel.

5. Quotenabgeltung verlangen

Anteilige Geldforderungen für noch nicht fällige Renovierungen sind unwirksam.

So behältst du den Überblick

Ob du Schönheitsreparaturen verlangen kannst, hängt entscheidend vom dokumentierten Übergabezustand ab. In Nukelo hältst du den Zustand beim Ein- und Auszug mit dem digitalen Übergabeprotokoll inklusive Fotos fest und legst den Mietvertrag direkt zur Einheit ab – so hast du im Streitfall die entscheidenden Nachweise an einem Ort. Bei der Frage, ob deine konkrete Klausel wirksam ist, gibt der KI-Rechtsassistent in Nukelo Pro eine erste Einschätzung – er ersetzt aber keine anwaltliche Beratung.

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Fazit

Von Gesetzes wegen zahlt der Vermieter die Schönheitsreparaturen – nur eine wirksame Mietvertragsklausel verlagert die Pflicht auf den Mieter. Starre Fristenpläne, Quotenabgeltungsklauseln und Renovierungspflichten bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich sind unwirksam und lassen die gesamte Übertragung entfallen. Wer renoviert übergibt, den Zustand dokumentiert und auf weiche Formulierungen achtet, steht auf der sicheren Seite. Im Zweifel lohnt der Blick eines Fachanwalts auf die konkrete Klausel.